Liiketilojen kunnossapitovastuusta

Aika-ajoin vastaan V-S Yrittäjät ry:n neuvontalakimiehenä jäsenistöltä tuleviin puhelintiedusteluihin korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautumisesta yrityksen ja esim. taloyhtiön välillä liikekiinteistössä, jossa yrittäjä toimintaansa harjoittaa.

Karkeasti yksinkertaistaen totean, että asunto-osakeyhtiöissä osakkeenomistaja vastaa huoneiston sisäpuolisesta kunnossapidosta ja korjauksista taloyhtiön vastatessa rakenteiksi luokiteltavista rakennuksen osista. Yksinomaan liikekiinteistökäytössä olevassa taloyhtiössä kunnossapitovastuun jakautuminen ei välttämättä kuitenkaan vastaa edellä kerrottua. Kiinteistöosakeyhtiöissä asunto-osakeyhtiölain säännökset tulevat sovellettaviksi vain tietyin edellytyksin ja kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkaan ja taloyhtiön välillä on saatettu sopia erikseen kiinteistössä harjoitettavan toiminnan luonne huomioiden. Kunnossapitovastuuta koskevat säännökset ilmenevät tällöin mahdollisesti, mutta eivät välttämättä, kiinteistöyhtiön yhtiöjärjestyksestä. Riippuen siitä, mitä toimintaa liikekiinteistössä harjoitetaan, saattaa olla paikallaan esimerkiksi nimenomaisesti sopia, että osakkaat korjaavat kustannuksellaan kaikki huoneiston sisäpuoliset sähkö- ja tiedonsiirtojohdot.

Asunto-osakeyhtiölakia sovelletaan myös muuhun osakeyhtiöön kuin asunto-osakeyhtiöön edellyttäen, ettei yhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ole toisin määrätty. Kiinteistöosakeyhtiötä perustettaessa on saatettu tehdä päätös siitä, että asunto-osakeyhtiölain säännöksiä sovelletaan sen toiminnassa vain osittain. Harkittavaksi tulevat kunnossapitovastuuta koskevien asunto-osakeyhtiölain säännösten sisällyttäminen yhtiöjärjestykseen sekä esim. yhtiön pakkokeinoja koskevien säännösten sisällyttäminen yhtiöjärjestykseen osakkaan maksuhäiriötilanteessa mahdollistaen mm. huoneiston ottamisen taloyhtiön hallintaan.

Silloin kun toimintaa harjoitetaan vuokratiloissa, on vuokrasopimukseen suositeltavaa ottaa toiminnan luonne huomioiden riittävän tarkat lausekkeet siitä, kuka vastaa huoneiston kunnossapidosta ja korjaamisesta. Vuokratilan kunnossapidosta ja korjausvastuusta vuokrasopimuksen osapuolilla on vapaus sopia parhaaksi katsomallaan tavalla. Pääsäännön mukaan vuokranantaja vastaa siitä, että huoneisto on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana sellaisessa kunnossa, kuin vuokralainen mm. huoneiston ikä ja muut olosuhteet huomioon ottaen voi kohtuudella vaatia. Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan, ellei huoneisto vastaa sovittua, voi vuokralainen purkaa vuokrasopimuksen, mikäli sopimusrikkomus on olennainen tai suorittaa korjauksen vuokranantajan kustannuksella tietyin edellytyksin.

Riippumatta siitä, hallitaanko tiloja osakkaana vai vuokralaisena, on tulevaisuudessa alati tärkeämpää selkeästi sopia kunnossapito- ja korjausvastuun jakautumisesta osapuolten välillä. Asunto- ja liiketilojen peruskorjaustarpeesta aiheutuvalla ns. korjausvelalla tulee vääjäämättä olemaan tulevaisuudessa merkittäviä kustannusvaikutuksia, jotka on pyrittävä huomioimaan.
Rami Lehto

Asianajaja, varatuomari

http://www.asianajoaboa.fi